Formation SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI, ou Société Civile Immobilière, est une forme juridique de société utilisée principalement dans le domaine de la détention de biens immobiliers.

Elle permet à plusieurs associés (au moins deux, personnes physiques ou morales) de mettre en commun leurs ressources financières et leurs biens immeubles afin d'en acquérir, de les gérer, de les louer ou de les vendre de manière collective.

Contrairement aux entreprises commerciales, elle a un caractère civil, ce qui signifie qu'elle est principalement utilisée à des fins de gestion et de détention de biens immo, plutôt que dans le cadre d'activités commerciales. Son objet étant lié au bien, cela inclut donc l'achat, la détention, la location, la mise en oeuvre, la construction ou la vente de biens immobiliers. Il est constitué par les apports en numéraire et en nature de chaque associé, ce qui détermine la participation de chacun dans la société.

Ces parts peuvent être transmises à d'autres associés ou à des tiers sous certaines conditions et selon les dispositions. En général, la responsabilité des associés est limitée au montant de ces apports : ils ne sont pas personnellement responsables des dettes de la société au-delà de leur participation initiale. Elle est assurée par un ou plusieurs gérants, choisis parmi les associés ou non, dont les pouvoirs et responsabilités sont définis dans les informations légales de la société. Enfin, elle peut être soumise à différents régimes fiscaux en fonction de son activité et de son objet social. Elle peut opter pour l'imposition à l'impôt sur le revenu (IR) ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Ce dernier régime est plus courant pour celles qui réalisent des opérations lucratives.

Elle est souvent utilisée pour gérer des biens familiaux, faciliter la transmission de biens, investir dans l'immobilier en groupe, ou encore pour protéger les biens des associés en cas de litiges ou de difficultés financières.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Plus d’un million de SCI sont immatriculées en France. Cette forme juridique n’aurait pas été si populaire sans ses nombreux atouts.

L’outil parfait pour acquérir, gérer et transmettre un patrimoine. La structure permet l’association des capitaux : en raison de cette puissance financière collective, les prêts sont accordés plus facilement par les banques.

A contrario, les frais d'administration sont partagés en fonction des quotes-parts de chacun. Le gérant peut de surcroît être habilité à prendre les décisions relatives au bon fonctionnement de l’organisation (signer les actes, tenir la comptabilité, représenter la structure auprès des tiers). Les situations de blocage sont donc moins fréquentes en SCI qu’en indivision. Enfin elle vous permet de céder de son vivant à ses héritiers une partie de ses parts sociales. Il est ainsi possible d’effectuer une donation de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans, en bénéficiant alors des abattements prévus pour les droits de succession en ligne directe.

L’absence d’un montant minimum de capital social

Comme c’est le cas pour une SAS (Société par Actions Simplifiée), celui d’une SCI est fixé librement pas les associés. Il n’y a donc pas de montant minimum : en théorie, la constitution d’une SCi peut s’effectuer à partir d’1 euro symbolique. Dans les faits, il est bien sûr recommandé d’apporter des fonds plus importants. Et il constitue en effet un gage de solidité pour les clients et les créanciers. Par ailleurs, ils peuvent prévoir un capital fixe ou variable.

L’un des principaux bénéfices réside finalement dans la protection de l'ensemble des biens des associés. Dotée de la personnalité morale, la société est considérée comme l’unique détentrice du bien cité. Ainsi, en cas de difficultés financières, les créanciers devront se retourner contre la SCI pour récupérer leurs dus. Si la situation financière de l’entreprise ne permet pas le remboursement, seules les parts sociales pourront cependant être saisies.

Les 2 régimes d’imposition

Sauf si elle loue des biens meublés, elle sera soumise par défaut au régime de l’impôt sur le revenu (IR). Pour des raisons d’optimisation fiscale, il est également possible d’opter pour le régime de l’impôt sur les entreprises (IS).

SCI : une forme juridique d’une grande souplesse

La société civile immobilière séduit également les entrepreneurs par sa souplesse. En effet, si l’objet social consiste toujours en l’acquisition et l’administration d’un bien comme un appartement ou une maison, les différentes formes de SCI permettent d’atteindre des buts plus spécifiques. On distingue ainsi la SCI: - de gestion et de location d’immeubles - familiale, qui favorise le transfert au sein d’une même famille - d’attribution d’immeuble en jouissance à temps partagé - de construction-vente - d’attribution

Par ailleurs, elle offre une certaine flexibilité aux associés lors de la rédaction des statuts. Lors de la constitution, il est ainsi possible de : - fixer les conditions pour la prise de décision : majorité ou quorum - définir l’étendue des pouvoirs du représentant légal - déterminer les modalités de cessions des parts

Malgré ses nombreuses qualités, elle présente un certain nombre d’inconvénients dont il faut tenir compte avant de se lancer.

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Les principaux inconvénients sont au nombre de 3 : - la complexité de l'administration - les nombreuses obligations de gestion - l’éventuel engagement de responsabilité des associés

Un processus de fondation complexe

C'est est un processus chronophage et technique. Certes, la rédaction des statuts est relativement libre, donc susceptible de dissimuler des pièges. Il est d’autant plus fortement recommandé de faire appel à un avocat capable de les adapter au mieux aux objectifs de l’entreprise. Si la rédaction est gratuite si l’on en décide seul, il faut compter un budget pouvant aller jusqu’à 2 500 € en cas d’appel à un spécialiste. De plus, lors de la constitution de l’entreprise, un certain nombre de frais supplémentaires pourront s’ajouter, comme la publication de l’avis, le dépôt des fonds sur un compte bloqué et l’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

De nombreuses obligations comptables et fiscales

Un certain nombre d’obligations doivent être respectées, telles que : - la convocation annuelle des associés en assemblée générale - l’approbation des comptes annuels - la rédaction du procès-verbal - la tenue d’une compatibilité plus ou moins approfondie - la comptabilité de trésorerie soumise à l’impôt sur le revenu - la comptabilité commerciale complète en partie double pour les SCI soumises à l’impôt sur les professionnels - l’envoi de la déclaration de résultats à l’administration fiscale

La responsabilité illimitée des associés

En tant que personne morale, elle dispose de son propre patrimoine. Cependant il faut savoir qu’en cas de difficultés, celui des associés n’est pas totalement protégé. En tant qu’associé d’une société civile immobilière, leur responsabilité est dite « indéfinie », « proportionnelle » et « subsidiaire ».

La responsabilité indéfinie implique que les créanciers ont légalement le droit de mobiliser le patrimoine personnel de chaque associé. La responsabilité proportionnelle signifie que la responsabilité de chacun est proportionnelle à sa participation. La responsabilité subsidiaire sollicite le patrimoine personnel de chacun si celui ne permet pas de rembourser les dettes de l’entreprise.

Compte tenu de la réelle complexité de la structure, une formation va s’avérer réellement utile, que l’on soit un particulier souhaitant gérer un bien en famille, un investisseur immobilier, un professionnel ou même un juriste. Avant d'en créer une, il est en effet essentiel d’en connaître les plus et les inconvénients. C'est est un moyen rationnel de prendre une décision éclairée sur la pertinence et la faisabilité d’une telle mise en oeuvre.

L’intérêt d’une formation SCI

En premier lieu, elle permettra de comprendre en détail et en profondeur le fonctionnement, la fondation, l(intendance et les implications légales de ce type de structure. Les bases juridiques, fiscales et pratiques qui régissent les SCI y sont détaillées précisément.

Ensuite, elle définie clairement les implications fiscales de mise en oeuvre et de la gestion d'une SCI, ainsi que les régimes fiscaux applicables. Si l’on souhaite gérer un immeuble familial ou hérité, une formation apportera les connaissances nécessaires pour optimiser l'intendance de ces biens, faciliter leur effet et prévenir les éventuels conflits familiaux.

Si l’objectif est l’investissement dans la pierre, une SCI est en effet un outil efficace pour regrouper des fonds et investir collectivement dans l'immobilier. Se former sera indispensable pour comprendre comment structurer ses investissements, partager les revenus et gérer les risques. Professionnel dans le domaine juridique, financier ou immobilier ? Une formation constitue un atout indispensable pour mieux conseiller ses clients sur les avantages et les implications de cette structure, en fonction de leur situation personnelle et de leurs objectifs.

Enfin et de toute évidence, les lois et réglementations évoluant, il est important de rester informé des dernières législations en matière de droit immobilier et de régimes fiscaux. En fin de compte, elle sera une aide précieuse pour prendre des décisions éclairées, maximiser les avantages de la structure et bien sûr en éviter les potentiels écueils.