Formation loi Pinel

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière visant à encourager l’investissement locatif dans le secteur de l’immobilier locatif neuf. Ce dispositif, entré en vigueur en 2015, a permis à de nombreux Français de se constituer un patrimoine immobilier, tout en déduisant une partie des sommes investies de leurs impôts.

L’objectif du mécanisme loi Pinel est de dynamiser la construction de logement et d’augmenter l’offre de logements mis en location à des loyers abordables. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’investissement, calculée sur une période de location allant de 6 à 12 ans. En échange, ils doivent respecter certaines conditions, notamment en matière de localisation du bien immobilier, de plafond de loyer et de plafond de ressources des locataires.

Objectifs de la formation loi Pinel

Cette formation loi Pinel vise à fournir aux participants une compréhension approfondie de ce dispositif de défiscalisation et de ses implications dans le domaine de l’investissement immobilier. Les participants découvriront tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif loi Pinel : après une présentation sur la défiscalisation immobilière en France, la formation décrit et approfondit chacune des modalités d’application de la loi Pinel, y compris en outre-mer et les cas particuliers. La formation contient également des modules de formation consacrés aux autres dispositifs de défiscalisation (loi Malraux, Borloo, Duflot, Cosse, Denormandie, Censi-Bouvard…).

À l’issue de cette formation, les participants maîtriseront les règles de la loi Pinel et des autres dispositifs de défiscalisation immobilière : ils connaîtront les différents critères et conditions d’éligibilité ainsi que le fonctionnement détaillé du mécanisme fiscal. Ils auront acquis une expertise dans ce domaine, leur permettant de calculer et de proposer à leurs clients des investissements dans le cadre de la loi Pinel. Ils sauront accompagner efficacement leurs clients et les conseiller afin qu’ils puissent prendre des décisions éclairées en matière d’investissement immobilier.

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

De la loi Pinel au dispositif Censi-Bouvard, en passant par la loi Malraux et autres lois Cosse et Denormandie, le choix ne manque pas en matière de défiscalisation immobilière. La loi Pinel reste toutefois le dispositif de défiscalisation immobilière préféré des contribuables français. En effet, elle offre plusieurs avantages, qui la rendent particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers.

L’avantage principal de la loi Pinel est évidemment la réduction d’impôt conséquente, calculée en fonction du montant de l’investissement et répartie sur une période de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette réduction peut atteindre 21 % du montant de l’acquisition avec la loi Pinel+, ce qui constitue un allègement fiscal significatif !

De plus, le dispositif loi Pinel permet à de nombreux Français de devenir propriétaires sans apport. En effet, l’achat est remboursé par les loyers versés chaque mois ainsi que par la réduction fiscale.

Investir en loi Pinel est également un bon placement en vue de la retraite, pour anticiper la baisse du pouvoir d’achat. Ainsi, si le bien est acheté suffisamment tôt, l’emprunt sera remboursé avant la retraite et les loyers constitueront un complément de revenus.

Enfin, la loi Pinel est le seul dispositif de défiscalisation qui offre la possibilité de louer le bien immobilier à un membre de sa famille, à condition que celui-ci ne fasse pas partie du foyer fiscal et respecte les plafonds de ressources.

Comment fonctionne la réduction d’impôt ?

Les investissements locatifs ouvrent droit à une réduction d’impôt, variable selon la durée d’engagement choisie et conditionnée au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire. Plus la durée de location est longue, plus le taux de la réduction fiscale est important.

La loi de finances pour 2021 a fait évoluer le dispositif Pinel en 2023, en le scindant en deux, avec des conditions fiscales différentes pour Pinel et Pinel+. Le Pinel classique présente désormais des taux de réduction d’impôt dégressifs :

- 10,5 % en 2023 puis 9 % en 2024 pour 6 ans de location 
- 15 % en 2023 puis 12 % en 2024 pour 9 ans de location 
- 17,5 % en 2023 puis 14 % en 2024 pour 12 ans de location.
Si le logement est situé dans un quartier prioritaire ou s’il respecte un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort, le Pinel+ offre le maintien des taux antérieurs, c’est-à-dire : - 12 % pour 6 ans de location 
- 18 % pour 9 ans d’engagement 
- 21 % pour 12 ans d’engagement.

Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur le prix d’achat des logements dans la limite des plafonds suivants :
- 300 000 € par personne et par an 
- 5 500 € le m² de surface habitable
Ainsi, l’économie d’impôt peut atteindre 63 000 € répartis sur 12 ans, pour un investissement de 300 000 € en Pinel+.

Quelles sont les villes éligibles à la loi Pinel ?

L’objectif de la loi Pinel est de favoriser la construction de logements neufs dans les zones où le marché de l’immobilier locatif est le plus tendu et d’y développer une offre de logements avec des loyers raisonnables. Le territoire français est découpé en plusieurs zones, de Abis jusqu’à C, en fonction de la tension du marché locatif. Depuis 2019, seules les zones Abis, A et B1, correspondant aux zones les plus tendues en matière d’immobilier locatif, sont éligibles au dispositif Pinel :

- la zone Abis regroupe les villes où la demande est très forte, notamment Paris et la petite couronne 
- la zone A inclut les grandes agglomérations ayant une forte demande en logements, comme celles de la grande couronne parisienne ou encore la Côte d’Azur, le Genevois français, etc. 
- la zone B1 regroupe les grandes agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants ainsi que certaines villes du littoral et de la Corse

Quels sont les plafonds de la loi Pinel ?

L’octroi de la réduction fiscale est conditionné au respect de plafonds de loyers et de plafonds de ressources des locataires afin de garantir l’accessibilité des biens acquis dans le cadre de la loi Pinel aux personnes ayant des revenus modestes.

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyer appliqués dans le cadre du dispositif de défiscalisation loi Pinel varient en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier et sont inférieurs au marché locatif classique. Ils sont réévalués chaque année par la Direction générale des finances publiques pour tenir compte de l’évolution du coût de la vie.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, les plafonds de loyer mensuel sont fixés à :

- 18,25 €/m² pour la zone Abis 
- 13,56 €/m² pour le reste de la zone A 
- 10,93 €/m² pour la zone B1
Des plafonds de loyers spécifiques s’appliquent pour les biens immobiliers situés outre-mer.

Le montant maximal du loyer mensuel (charges non comprises) est calculé selon la formule :
Loyer maximal = Surface utile x Coefficient multiplicateur x Plafond de loyer

La surface utile correspond à la surface habitable, c’est-à-dire à la surface indiquée dans le bail, établie grâce au diagnostic loi Boutin. La loi Pinel prévoit néanmoins que la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse…) peut y être ajoutée, dans la limite de 9 m².
Le coefficient multiplicateur est égal à : 0,7 + 19/surface utile du logement.
Le loyer est révisable chaque année en fonction de l’indice de révision des loyers.

Plafonds de ressources

La loi Pinel visant à favoriser l’accès à des logements abordables dans les zones tendues, les appartements concernés sont réservés aux ménages disposant de revenus modestes. La loi impose donc que les revenus des locataires ne dépassent pas un certain seuil.

Les plafonds de ressources varient en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal du locataire et de la zone où est situé le bien immobilier. Ils sont réactualisés chaque année. À titre d’exemple, en 2023, le plafond de ressources est de 41 855 € pour une personne seule et de 62 555 € pour un couple pour un bien situé en zone Abis. Les plafonds de ressources pour les biens situés en outre-mer sont inférieurs (par exemple, le plafond est de 30 338 € pour une personne seule dans un département d’outre-mer).

Pour bénéficier de la réduction fiscale, les propriétaires d’appartements loi Pinel doivent non seulement s’assurer que le loyer respecte les plafonds, mais aussi que les revenus de leurs locataires sont inférieurs aux plafonds de ressources, en vérifiant leur revenu fiscal de référence de leur avis d’imposition de l’année N-1 au moment de la signature du bail.

Quelles sont les conditions d’éligibilité du dispositif ?

Plusieurs conditions doivent être respectées pour bénéficier de la réduction fiscale. Elles concernent aussi bien le logement que les conditions de location.

Conditions liées au logement

L’investissement est limité à 300 000 € par an par foyer fiscal et ne doit pas dépasser 5500 €/m².
Le logement doit être neuf (construit il y a moins de 2 ans ou en vente en l’état futur d’achèvement).
Le logement doit se situer dans une zone de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Le logement doit respecter des critères de performance énergétique.
Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.

Conditions liées à la location

Le logement doit être loué nu pendant une durée minimale de 6 ans.
Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
Le montant du loyer doit respecter les plafonds de loyers fixés par l’administration fiscale.
Les revenus du locataire de l’année N-2 doivent être inférieurs aux seuils fixés par le gouvernement.
Enfin, même si ce n’est pas une condition d’éligibilité à proprement parler, il est important de prendre en compte la situation fiscale de l’investisseur. En effet, un investissement en loi Pinel n’a d’intérêt que si l’investisseur est imposable et paie au moins 2500 € d’impôts par an.

L’investissement immobilier en loi Pinel doit être avant tout réalisé dans une logique de construction et de diversification du patrimoine, avec un horizon de placement à moyen et long terme. Même si la réduction fiscale semble particulièrement séduisante, il est essentiel de sélectionner avec attention le bien immobilier qui fera l’objet de cet investissement et de bien calculer la rentabilité de l’opération. Grâce à notre formation loi Pinel, vous disposerez de toutes les informations utiles pour conseiller vos clients et leur permettre d’optimiser leur investissement locatif.