Loi Climat et résilience : de nouvelles obligations pour les copropriétés

11/27/2023

Issue des travaux de la Convention citoyenne pour le climat et promulguée en 2021, la loi Climat et résilience vise à lutter contre le dérèglement climatique et à renforcer la résilience face à ses effets. Dans le domaine du logement, elle prévoit plusieurs mesures pour accélérer la rénovation thermique. Outre les mesures emblématiques liées à l’interdiction de la location des logements les plus énergivores, elle inclut également des dispositions spécifiques à respecter par les copropriétés.

Faisons le point sur ces nouvelles obligations pour les copropriétés et les délais imposés par la loi.

Le DPE devient obligatoire pour toutes les copropriétés

Rappel sur le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, est un document obligatoire pour vendre ou louer un bien immobilier. Il informe les futurs acquéreurs ou locataires de la consommation énergétique du logement et des émissions de gaz à effet de serre du logement. Le DPE mentionne également des recommandations de travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 sont valables 10 ans. En revanche, les anciens diagnostics doivent être renouvelés, car le calcul du DPE a évolué en 2021, ce qui a amené certains logements anciennement étiquetés D ou E dans les catégories F ou G. Ainsi, les diagnostics de performance énergétique réalisés avant le 1er janvier 2018 ne sont plus valides, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valides que jusqu’au 31 décembre 2024. 

La loi Climat et résilience a intégré la notion de performance énergétique dans les critères de décence d’un logement, faisant ainsi du DPE un outil clé de la stratégie de « rénovation énergétique performante ». L’objectif est de réduire progressivement le nombre de logements énergivores. Désormais, les propriétaires de logements F ou G ne sont plus autorisés à augmenter le loyer entre deux locataires, même après la réalisation de gros travaux d’amélioration (cette mesure s’appliquera à partir du 1er juillet 2024 pour les départements et régions d’Outre-mer). Il est également interdit de louer les logements classés G dont la consommation énergétique finale est supérieure à 449 kWh, communément appelés « passoires thermiques ». Cette interdiction s’étendra à tous les logements classés G en 2025, puis aux logements classés F en 2028 et enfin aux logements classés E en 2034. L’objectif est d’inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance énergétique de leur logement.

De plus, un audit énergétique doit obligatoirement être annexé au DPE en cas de vente d’un logement individuel pour les logements classés F et G. Cette mesure concernera les logements classés E en 2025 et les logements classés D en 2034. Cet audit inclut des propositions de travaux de rénovation énergétique, avec chiffrage à l’appui et une estimation des économies d’énergie associées. 

Qu’en est-il des copropriétés ?

Commençons par rappeler ce qu’est une copropriété. L’article 1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis définit une copropriété comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation, dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Il est également précisé que « le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. » En d’autres termes, une copropriété est un immeuble (ou ensemble d’immeubles) divisé en plusieurs lots appartenant à différents propriétaires, avec des parties communes qui, elles, sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires.

La loi Climat et résilience prévoit que les copropriétés disposent d’un DPE collectif. C’est déjà le cas pour les copropriétés à usage d’habitation équipées d’un système de refroidissement ou de chauffage collectif depuis l’application de la loi Grenelle II. Mais la loi prévoyait une exemption pour les copropriétés de plus de 50 lots dont le permis de construire était antérieur au 1er juin 2001 : dans ce cas, le DPE était remplacé par un audit énergétique. Toutes les copropriétés n’étaient donc pas concernées par l’ancien DPE collectif.

La loi Climat et résilience généralise la réalisation d’un DPE collectif obligatoire pour toutes les copropriétés à usage d’habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Cette mesure entrera en vigueur :

  • le 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;

  • le 1er janvier 2025 pour les copropriétés ayant entre 51 et 200 lots ;

  • le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de moins de 51 lots ;

  • le 1er janvier 2028 pour les copropriétés situées en Guadeloupe, en Martinique, à la Réunion et à Mayotte.

De plus, ce diagnostic doit être remis à jour tous les 10 ans, sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.

Un plan pluriannuel de travaux pour les copropriétés

Pour faciliter la prise de décisions collectives sur des rénovations énergétiques, la loi Climat et résilience rend obligatoire l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux sur la base d’une analyse technique, notamment du diagnostic de performance énergétique.

En quoi consiste le plan pluriannuel de travaux ?

Ce plan pluriannuel de travaux liste les travaux d’efficacité énergétique à effectuer pour réaliser des économies d’énergie ou réduire les émissions de gaz à effet de serre. Il inclut une estimation du niveau de performance attendu une fois ces travaux réalisés, ainsi que les coûts associés à ces travaux et un échéancier sur 10 ans. Ce plan doit être actualisé tous les 10 ans.

Le vote du plan pluriannuel de travaux doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. Rappelons à ce titre que c’est l’élaboration du plan qui est rendue obligatoire par la loi, pas son approbation :

  • Si l’assemblée générale adopte le plan, le syndic devra inscrire les décisions relatives à la mise en œuvre des travaux prévus dans l’échéancier et appeler les fonds nécessaires ;

  • Si l’assemblée générale refuse d’adopter le plan, le syndic devra inscrire à chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes la question de l’adoption de tout ou partie du plan.

Le plan pluriannuel de travaux doit permettre aux copropriétés de mieux anticiper et programmer les travaux de rénovation énergétique. Des provisions correspondant à ce plan seront réalisées par les copropriétés dans le fonds travaux pour faire face aux dépenses correspondantes.

Quelles copropriétés sont concernées par le plan pluriannuel de travaux ?

L’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux concerne les immeubles à usage partiel ou total d’habitation de plus de 15 ans.

La loi Climat et résilience prévoit une mise en œuvre progressive de cette mesure. Elle est déjà applicable depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots. Ce sera ensuite le cas des copropriétés de 51 à 200 lots en 2024, puis de celles de moins de 51 lots en 2025.


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