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Investir dans l’immobilier durable : Une stratégie gagnante sur tous les fronts

Qu’entend-on par immobilier durable ?

Les enjeux environnementaux ont pris une place de plus en plus importante dans notre société ces dernières années. L’immobilier joue un rôle majeur dans le cadre de la transition écologique, et les citoyens en sont de plus en plus conscients.

Selon un sondage Harris, 75 % des futurs locataires affirment porter une grande attention à la performance énergétique d’un bien.

Mais qu’est-ce que l’immobilier durable ? 

L’immobilier durable est une pratique qui s’oriente vers la réduction de l’impact des bâtiments sur l’environnement. Cette pratique a pour but de réduire les émissions de gaz à effet de serre, de préserver la nature, de promouvoir l’utilisation d’énergies renouvelables et de réduire les consommations d’énergie. Cela peut passer par l’isolation thermique et phonique, la récupération d’eau de pluie, les sources d’énergie renouvelable (photovoltaïque, éolienne), l’utilisation de matériaux biosourcés etc.

Aujourd’hui, plus de 945 000 logements neufs sont concernés par un label environnemental Effinergie (dont 60 000 par un label Effinergie +). Dans le tertiaire, ce sont plus de 14,5 millions de m² homologués. On constate que les labels environnementaux les plus ambitieux connaissent une forte croissance, mais les volumes restent faibles.

Quels sont les critères de détermination de l’immobilier durable ?

Il existe plusieurs critères pour déterminer si un bâtiment est considéré comme durable. Parmi ces critères, on peut citer la consommation énergétique, la qualité de l’air intérieur, la gestion des déchets, l’utilisation d’énergies renouvelables, l’efficacité hydrique, l’accessibilité au transport en commun et le choix des matériaux de construction… etc. 

Citons quelques-uns des critères clés utilisés pour déterminer si un bien immobilier peut être considéré comme durable :

L’efficacité énergétique : un bâtiment durable doit être conçu pour minimiser sa consommation d’énergie en utilisant des techniques d’isolation efficaces, des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation performants, ainsi que des appareils et des équipements économes en énergie.

L’utilisation des ressources naturelles : l’immobilier durable cherche à réduire l’empreinte écologique en utilisant de manière responsable les ressources naturelles. Cela peut inclure l’utilisation de matériaux durables et recyclables, la gestion responsable de l’eau, l’adoption de pratiques de construction respectueuses de l’environnement, ainsi que la promotion de la biodiversité sur le site.

La qualité de l’environnement intérieur : un bâtiment durable offre un environnement intérieur sain et confortable pour ses occupants. Cela implique une ventilation adéquate, une qualité de l’air intérieur élevée, l’utilisation de matériaux non toxiques et une bonne gestion de l’humidité.

La gestion de l’eau : l’immobilier durable intègre des mesures tendant à réduire la consommation d’eau, à utiliser des systèmes de récupération des eaux pluviales, des dispositifs d’économie d’eau et à gérer efficacement les eaux usées.

L’adaptation aux changements climatiques : un aspect essentiel de l’immobilier durable est sa capacité à faire face aux défis posés par les changements climatiques. Cela peut inclure des stratégies d’adaptation, telles que la résistance aux intempéries, la gestion des risques liés aux catastrophes naturelles et la promotion de l’utilisation d’énergies renouvelables.

Ces critères, parmi d’autres, servent de base pour évaluer et déterminer si un projet immobilier peut être considéré comme durable. Ils sont conçus pour promouvoir des pratiques de construction et de gestion responsables, en harmonie avec les objectifs de préservation de l’environnement et de développement durable.

La nécessité du changement

Sur le plan environnemental, les effets du changement climatique sur les écosystèmes et les systèmes vivants se précisent d’année en année, suivant sa trajectoire implacable. Il génère des vagues de chaleur, des inondations, des ouragans. Or, tous les traumatismes vécus par l’humanité ont inévitablement conduit à une réinvention. Le secteur du bâtiment et de l’immobilier doit se renouveler, mieux se protéger en promouvant des modèles à faible émission de carbone, économes en énergie et en matières non renouvelables. Ceux-ci sont fondés notamment sur l’économie circulaire et l’austérité maîtrisée.

Construire des bâtiments et, de manière plus large, un cadre de vie résilient, permettra aux gens de jouir d’une meilleure qualité de vie tout en bénéficiant de la fonction première d’abri. 

La prise en compte de cette fonction modifiera la façon dont les bâtiments et les villes sont construits, rénovés et gérés. Un examen complet de l’urbanité est en cours : l’internet a permis de travailler sur de vastes territoires. C’est donc à des stratégies actualisées que les dirigeants doivent s’atteler. 

Adapter un parc immobilier à évolution lente au contexte et aux besoins de demain est un défi majeur pour les acteurs de la construction et de la rénovation, pour les gestionnaires immobiliers et pour tous les utilisateurs de ces bâtiments. Face à cette complexité, les gestionnaires immobiliers du secteur tertiaire s’interrogent sur la valeur qu’ils créent, non seulement en réduisant les coûts, mais aussi en se rapprochant des usages et de la valeur immatérielle des installations. 

La technologie est un facteur clé de cette transformation qui positionne les bâtiments comme des objets communicants. L’importance de la maîtrise des modèles énergétiques est un dénominateur commun à toute la chaîne de valeur des secteurs du bâtiment et de l’immobilier. 

La vision globale consiste à intégrer la rénovation des bâtiments dans les plans directeurs à long terme. Prévision et juste dimensionnement, pas de gaspillage : Frugalité et augmentation de la productivité et de la valeur ajoutée sont les équations fondamentales à résoudre. Ces dernières ne sont rendues possibles que par les outils numériques émergents. 

Mais comment amener tous les acteurs à se conformer à la transition vers une économie à faible émission de carbone ?

Il va falloir proposer de nouvelles solutions pour une économie en transition. Le secteur est désormais fondé sur la property technologie ou PropTech. En effet, la manière dont l’offre de services immobiliers sera façonnée à l’avenir aura un impact sur la capacité des opérateurs à: 

  • faire coïncider la demande et l’offre de biens immobiliers ;
  • exploiter la valeur des biens ;
  • valoriser le capital existant ;
  • assurer la qualité technique des bâtiments ;
  • à gérer leur dépréciation.

Toutes ces phases ont un point commun : elles contribuent toutes à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. 

Responsabilité et stratégie 

L’immobilier joue un rôle majeur dans le cadre de la transition écologique, et les citoyens en sont de plus en plus conscients.

Selon un sondage Harris, 75 % des futurs locataires affirment porter une grande attention à la performance énergétique d’un bien.

Aujourd’hui, plus de 945 000 logements neufs sont concernés par un label environnemental Effinergie (dont 60 000 par un label Effinergie +). Dans le tertiaire, ce sont plus de 14,5 millions de m² homologués. On constate que les labels environnementaux les plus ambitieux connaissent une forte croissance, mais les volumes restent faibles.

Investir de manière responsable dans l’immobilier est devenu un sujet d’intérêt croissant pour les investisseurs, car ils alignent leurs propres valeurs sur un monde plus conscient que jamais des actions qui affectent notre planète.

Du fait de cette volonté croissante d’investissement durable, les bâtiments doivent plus que jamais démontrer leurs engagements environnementaux, sociaux et de gouvernance. Nombreux sont ainsi les bâtiments qui se voient rénovés en vue d’améliorer notamment leur empreinte carbone.

De telles stratégies aident à construire une ville plus résiliente et engagée dans les objectifs fixés par l’Accord de Paris et les gouvernements du monde entier.

Pourquoi miser sur un achat éco-responsable ?

Depuis le 1er janvier 2022, la nouvelle Réglementation Environnementale 2020 (RE2020) impose aux promoteurs un cahier des charges durcissant le degré d’écoresponsabilité des bâtiments. Au-delà de la nécessité de freiner le réchauffement climatique, l’investissement en immobilier durable est-il rentable ? Quels sont les arguments commerciaux de ces programmes immobiliers neufs E+C-, biosourcés et bioclimatiques ?

Parce que l’investissement en immobilier durable est rentable

Un logement durable certifié augmente de 9% en moyenne sa valeur immobilière. Sur l’ensemble du territoire national, un logement DPE A (Diagnostic de Performance Énergétique) affiche un prix de vente supérieur de 11% à un logement sur le même emplacement mais présentant un DPE F.

Une réalité commerciale qui varie considérablement d’une ville à l’autre. Dans certaines villes, les différences sont énormes. Ainsi à Brest, un logement qui présente une étiquette DPE A est vendu aujourd’hui 57% plus cher qu’un DPE F. À Nîmes les prix grimpent de 55% ; à Limoges 49%. 

La demande de biens éco-responsables, de faible consommation énergétique commençant à croitre sérieusement, le prix d’un logement DPE A en 2022, est 17% supérieur au même type de bien vendu en 2020. Actuellement, 80% des acheteurs s’informent sur le DPE d’un bien avant d’envisager une visite du logement et 87% d’entre eux déclarent accorder une importance particulière aux DPE de leur futur logement.

Parce que l’investissement en immobilier durable ne générera pas de gros travaux

Depuis juillet 2021, le mode de calcul du DPE a fait chuter d’un niveau les étiquettes DPE de nombreux logements. 800 000 logements français sont ainsi passés de l’étiquette E à l’étiquette F. Or cela implique qu’ils seront plus autorisés à la location d’ici 2028. Quant aux DPE G, ils seront interdits à la location dès l’année prochaine.

Les appartements et maisons affublés d’une étiquette de DPE E (soit 24% du parc immobilier ancien en France) seront quant à eux interdits à la location en 2034.

Les travaux d’isolation d’une toiture coûtent entre 8 000 et 12 000 € pour 100m². Une isolation des murs par l’intérieur revient, elle en moyenne, à 60€ le m².

La facture est élevée pour les propriétaires de passoires thermiques. Ce constat alarmé a eu un impact direct sur le marché immobilier :  +21% de mise en vente des logements DPE G en un an sur le territoire français. +74% à Rennes, +70% à Nantes, +72% à Paris.

Le principal risque, lorsque l’on investit dans de l’immobilier durable, c’est que son interlocuteur fasse du « greenwashing », c’est-à-dire de l’« écoblanchiment », voire « verdissage ».  Cette technique frauduleuse est employée dans le domaine du marketing et de la communication. Il s’agit de prétendre qu’une marque est plus responsable, éthique et écologique qu’elle ne l’est en réalité.

En dehors de cet inconvénient, les investissements dans ce type d’immobilier s’avèrent nécessairement moins risqués que ceux de l’immobilier classique, sur lesquels les règlementations actuelles font peser une lourde incertitude. La loi climat et résilience, adoptée en juillet dernier, interdit ainsi progressivement à la location, à partir de 2025, les passoires thermiques. Le risque sur ce type de constructions est donc bien supérieur que sur des immeubles où les diagnostics sont très performants !

Parce que dès 2023 la loi de défiscalisation Pinel+ sera réservée à l’immobilier durable

Le dispositif de défiscalisation en immobilier locatif neuf Pinel voit ses taux de réduction d’impôts abaissés cette année. Des taux qui seront à nouveaux réduits en 2024 pour totalement disparaître à la fin de cette même année.

Pour conserver jusqu’à 21% du prix du logement remboursé par l’État sous forme de réduction fiscale, les investisseurs devront investir en loi Pinel plus. Autrement dit : l’idéal est d’acheter des logements DPE B en 2023 et A en 2024, puisqu’ils répondent aux jalons des indicateurs RE2020. Cette nouvelle loi favorisant le développement de l’immobilier durable dans les zones tendues de France imposera également des critères de confort ainsi qu’une surface minimale et un espace extérieur. La nouvelle orientation du dispositif Pinel représente un tournant majeur en faveur de l’investissement en immobilier durable.

Bénéficier des nouveaux dispositifs

Le nouveau dispositif de la loi Pinel plus resserre ses critères d’éligibilité, notamment avec la RE2020. En plus des avantages fiscaux, investir en Pinel plus c’est investir dans du bâti avec une conscience écologique qui vise la neutralité carbone et tente de réduire notre impact sur le changement climatique.

Ces nouveaux critères ont pour but de faire baisser drastiquement la consommation énergétique des nouveaux bâtiments. Pour cela, les constructeurs doivent adopter de nouvelles techniques, construire en matériaux biosourcés ou géosourcés par exemple. La performance énergétique quant à elle, passera par la conservation de la chaleur et de l’électricité grâce à des systèmes innovants dans la conception des bâtiments. Le but est d’arriver à un maximum de BEPOS, ou « Bâtiments à Énergie positive », qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment.

Les logements neufs éligibles au nouveau Pinel en 2023 devront également répondre à des conditions de qualité d’usage, définis par le référentiel Girometti-Leclercq. Ces conditions ont été établies dans le but d’améliorer le confort et l’expérience des résidents. Les logements devront notamment bénéficier d’un espace extérieur (balcon, terrasse ou loggia), et seront tenus de respecter une surface habitable minimum pour chaque typologie : 28m² pour les studios, 45m² pour les 2 pièces, 62m² pour les 3 pièces, 79 m² pour les T4 et 96 m² pour les T5. Les logements neufs devront également disposer d’une double exposition à partir du T3, et d’une hauteur sous plafond augmentée.

L’incitation à l’effort collectif de neutralité carbone, consiste donc prioritairement à investir dans l’immobilier durable et des logements tournés vers le mieux-vivre tout en consommant moins.