Le principe de l’encadrement des loyers existe depuis 1989 et la loi n° 89-462 qui régit les rapports entre les propriétaires et les locataires. Renforcé par la loi Alur en 2014 et remanié par la loi Elan en 2018, il limite le montant maximal des loyers pour garantir à l’accès à un logement abordable.
L’encadrement des loyers agit à différents niveaux : il fixe le montant maximal des loyers dans certaines grandes agglomérations (avec un montant maximal par mètre carré), il limite la hausse du loyer en cours de bail ainsi que l’augmentation entre deux baux dans les zones tendues.
Par ailleurs, depuis l’été 2022, un « bouclier loyer » a été mis en place pour renforcer la protection des locataires en période d’inflation. Ce dispositif devait prendre fin juin 2023, mais il est finalement prolongé jusqu’au 1er trimestre 2024.
Faisons le point sur ces différents mécanismes.
Initialement prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’encadrement des loyers a été profondément remanié par la loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové), promulguée en 2014, puis par la loi Elan en 2018. Il concerne tous les logements du parc privé en location, vides ou meublés, à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale). Les meublés touristiques ne sont donc pour l’instant pas concernés par ces dispositions.
Lors d’une première mise en location, le montant du loyer peut être déterminé librement, sauf dans certaines villes où des loyers de référence ont ainsi été instaurés pour réguler le marché et lutter contre les pratiques abusives. C’est actuellement le cas pour Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est ensemble, Montpellier et Bordeaux. Dans ces agglomérations, le loyer hors charges ne peut excéder le loyer de référence majoré, c’est-à-dire un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.
Toutefois, un complément de loyer peut être appliqué « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Le montant de ce complément de loyer ainsi que les caractéristiques du logement qui permettent de le justifier doivent être clairement stipulés sur le bail.
Dans le cas d’une relocation en zone tendue, c’est-à-dire dans une commune où la demande est largement supérieure à l’offre, le nouveau loyer ne peut pas être augmenté. Plus de 1100 communes réparties sur 28 agglomérations de France métropolitaine sont situées en zone tendue (la liste est fixée par décret).
Seuls trois cas permettent au propriétaire d’augmenter le loyer, sous conditions : la non-application de la révision du loyer au cours des douze derniers mois, la réalisation de travaux d’amélioration depuis le départ de l’ancien locataire et la sous-évaluation manifeste de l’ancien loyer.
L’évolution des loyers en cours de bail est également réglementée. Si le bail contient une clause de révision, le loyer peut être augmenté une fois par an de la valeur de l’évolution annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL).
Toutefois, il est désormais interdit de réviser le loyer d’un logement en France métropolitaine classé F ou G pour un bail signé depuis le 24 août 2022. Cette règle s’appliquera à partir du 1er juillet 2024 aux biens situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à la Réunion ou à Mayotte.
Pour éviter aux locataires de subir des augmentations de mensualités trop importantes du fait de l’inflation, la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a instauré un « bouclier loyer ».
Les révisions des loyers réalisées avec l’IRL d’octobre 2022 à avril 2023 sont plafonnées à :
3,5 % en métropole ;
2,5 % en Outre-mer ;
2 % en Corse.
Le « bouclier loyer », destiné à limiter les effets de l’inflation lors des révisions de loyer, ne devait s’appliquer que jusque fin juin 2023. L’inflation étant encore élevée en 2023, une proposition de loi a été adoptée pour prolonger son application jusqu’à la fin du premier trimestre 2024. Cette mesure est actée dans la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023.
