Coliving : un nouveau concept communautaire ?

11/27/2023

Le coliving se présente comme un nouveau concept de logement communautaire, bien que le principe soit, lui, millénaire. Les habitants partagent une maison ou un appartement et ses espaces communs, tels que la cuisine, le salon et parfois même des lieux de travail, des salles de sport, tout en ayant leurs propres chambres. Le coliving met l’accent sur la création d’une communauté et d’une expérience de vie partagée, favorisant les interactions sociales, la collaboration et le partage entre les résidents.

Cela peut être particulièrement attrayant pour tous ceux qui cherchent à vivre dans un environnement social et économiquement abordable, tout en bénéficiant des commodités et des avantages d’une résidence bien équipée. 

En partie inspiré du modèle de la colocation, le coliving intègre également des éléments de la vie en communauté et des services inclus pour créer une expérience de vie partagée plus riche. Le coliving s’aligne également sur certaines des tendances contemporaines liées au partage, à l’économie collaborative et à la flexibilité. Il pourrait être comparé à des modèles tels que les auberges de jeunesse modernes, les maisons d’hôtes, les résidences universitaires ou même les phalanstères. Communautés utopiques et sociales, elles ont émergé au XIXe siècle, notamment grâce aux idées du philosophe français Charles Fourier. Bien que les phalanstères ne soient pas identiques au coliving contemporain, certaines similitudes conceptuelles peuvent être relevées. L’idée était de créer un environnement harmonieux et équilibré où les membres coopéraient pour répondre à leurs besoins économiques et sociaux.

De manière similaire, le coliving met également l’accent sur la vie en communauté, le partage des ressources et l’interaction sociale. Cependant, les phalanstères étaient souvent des expériences communautaires à grande échelle avec des idéaux sociaux et économiques spécifiques , le coliving est plus varié et diversifié dans ses approches et ses modèles d’affaires.

Bien que le coliving puise des influences de ces diverses sources, il a été développé pour répondre aux demandes et aux aspirations spécifiques des générations actuelles en matière de logement et de style de vie. Car il vise principalement des catégories bien spécifiques, comme les jeunes professionnels, les étudiants, les indépendants, les expatriés, etc. En bref, tous ceux qui cherchent un logement abordable, un bail flexible, des commodités ainsi qu’un environnement social stimulant.

Coliving ou colocation ?

La colocation est un arrangement où plusieurs personnes vivent ensemble dans un logement (comme une maison ou un appartement) en en partageant généralement toutes les pièces. Chaque colocataire a sa propre chambre, mais les espaces communs tels que la cuisine, le salon et les salles de bains sont partagés entre tous.

En cela, le coliving est similaire à la colocation, mais il y a quelques différences clés. Par exemple, dans le coliving, les espaces communs sont généralement agencés de manière à encourager les interactions sociales et la vie communautaire. Le coliving met en effet davantage l’accent sur la création d’une communauté et d’une expérience partagée. À tel point que les entreprises qui proposent des espaces de coliving organisent souvent des événements sociaux, des ateliers et d’autres activités pour favoriser les interactions.

Par ailleurs, les espaces de coliving offrent souvent des services supplémentaires tels que le nettoyage régulier, l’entretien ou l’accès à Internet pour simplifier la vie quotidienne des résidents, ce qui est beaucoup moins courant dans la colocation classique.

Enfin, les contrats de coliving sont plus flexibles que les baux de colocation traditionnelle, ce qui présente bien des avantages pour leurs éventuels bénéficiaires.

La principale différence entre le coliving et la colocation réside donc dans le degré d’intimité, l’accent sur la communauté et les services offerts. Alors que le coliving cherche à créer une expérience de vie plus sociale et partagée, la colocation traditionnelle se concentre simplement sur le partage des espaces de vie.

Le positif et le négatif du colving

Le point important du coliving demeure dans les interactions sociales qu’il facilite et les liens créés avec d’autres résidents. Économiquement avantageux, car les coûts du loyer et autres dépenses sont répartis, il peut rendre le logement dans des quartiers prisés plus abordable. De nombreux espaces de coliving offrant des services tels que le nettoyage, l’entretien et parfois même des repas inclus dans le loyer, la vie quotidienne des habitants en est grandement simplifiée. En pratique, les contrats de coliving sont souvent plus flexibles que les baux de location traditionnels, ce qui peut convenir à ceux qui ont besoin d’une solution de logement à court terme ou qui ont des plans changeants.

Cependant, le coliving ne convient pas à tout le monde : certains préfèrent une plus grande intimité et l’indépendance offertes par un logement individuel, tandis que d’autres éprouvent un malaise dans le partage constant d’espaces communs. Bien que chaque résident ait sa propre chambre, le partage et la cohabitation permanente peuvent en effet conduire à des conflits ou à des tensions. Certaines personnes peuvent avoir du mal à s’adapter à la vie en communauté, en particulier si elles sont habituées à vivre seules ou si elles ont des préférences strictes en matière de style de vie.

De plus, la qualité de vie dans un espace de coliving sera fonction des règles de gestion, de l’entretien des installations, de l’environnement social et d’autres facteurs. Les résidents auront notamment moins de contrôle sur les décisions concernant l’environnement de coliving, comme les changements apportés aux espaces communs, les règles de la communauté, etc.

Par ailleurs, certains espaces de coliving peuvent édicter des règles strictes concernant par exemple les visiteurs, les animaux de compagnie, les heures de « couvre-feu », ce qui ne convient pas nécessairement à tout le monde.

Enfin, bien que le coliving puisse sembler abordable en raison du partage des dépenses, les services ou les installations sont susceptibles d’entraîner des coûts supplémentaires.

Il est donc indispensable de peser soigneusement les avantages et les inconvénients du coliving avant de le choisir comme option de logement.

Quelle est la réglementation ?

Contrairement à la colocation qui est régie par la loi Alur, le coliving ne possède pas de statut juridique officiel. Compte tenu de la nouveauté du phénomène en France, les instances officielles en sont au stade de l’observation. De surcroît, le concept de coliving peut s’adapter aussi bien à un locataire qui voudrait se loger pendant quelques mois qu’à une personne qui cherche une résidence principale.

Si l’on s’en tient au seul point de vue de la durée, jusqu’à 3 mois, un bail en coliving est considéré comme une location de courte durée. Pour qu’il devienne sa résidence principale, le locataire se doit d’habiter au moins 9 mois par an dans le logement.

Pourtant, entre ces deux statuts, il n’y a aucune qualification du bail d’habitation !

Jusqu’à maintenant, seule l’utilisation d’une convention sui generis au contrat a été évoquée. L’expression nous vient du latin (« de son propre genre ») et signifie en droit le fait qu’une situation soit suffisamment singulière pour nécessiter l’ajout de textes spécifiques, ce qui est le cas en l’occurrence. Il est alors possible pour le propriétaire bailleur de modifier le contrat de location. La situation particulière du coliving pourra être précisée dans ce nouveau bail.

Quel bail pour du coliving ?

Bail meublé

En général, la durée de location en coliving tourne autour de 10 mois. Pour des périodes de résidence plus courtes, le mieux est d’opter pour la location saisonnière. En effet, les prestations correspondent peu ou prou à des Airbnb. Mais dans l’ensemble, le contrat le plus logique reste celui d’une location meublée classique.

Les propriétaires peuvent alors établir un bail précisant la date de début du contrat ainsi que la fin. Quant au préavis, il sera identique à celui d’une location meublée.

De cette façon, un propriétaire pourra alors être encadré par un dispositif reconnu par l’État et donc mieux protégé en cas d’imprévu au sein de la location. Il ne peut cependant pas, sauf circonstances particulières, dénoncer le bail avant un an. Du côté du locataire, c’est également un avantage puisqu’il aura accès aux aides et allocations logement. Cependant, l’inconvénient de la location meublée n’est pas minime, puisqu’il porte sur son coût. En effet, selon la localisation du bien, il y a de forts risques pour qu’il doive respecter la loi de l’encadrement des loyers. 

Bail mobilité 

Pour cette raison, certains optent pour le bail mobilité. Autorisé pour une durée allant de 1 à 10 mois, il n’est pas reconductible. Un avenant peut être ajouté une fois au contrat, mais ne peut dépasser les 10 mois.

Le bailleur y trouve l’avantage de fixer librement le prix du loyer. Du point de vue du locataire, c’est un bail séduisant étant donné qu’aucun dépôt de garantie n’est exigé. Le propriétaire est cependant en droit de demander une caution.

Ce bail est accessible pour tout locataire en développement de situation professionnelle : il concerne donc les étudiants, les personnes en formation professionnelle, en stage, en contrat d’apprentissage ou qui sont en mission temporaire. Malheureusement, les entrepreneurs et les indépendants en sont exclus…

Le règne du flou

Pour certains, le coliving pourrait relever de la réglementation des locaux commerciaux, mais étant donné que les espaces sont destinés à l’habitation à usage de résidence principale, et que les espaces communs ne sont que cela, donc des accessoires à la location, cette analyse semble quelque peu juridiquement hasardeuse.

Ce qui est certain, c’est que les espaces communs sont accessibles à tous, ainsi qu’à des personnes extérieures : ils relèvent à ce moment-là de la réglementation relative aux établissements recevant du public, ou ERP. Enfin, la fourniture de services, comme le ménage, l’accueil lors de l’arrivée (et donc lors de l’état des lieux), ainsi que la fourniture de linge de maison constituent des prestations parahôtelières. Une réglementation bien spécifique s’applique alors, ainsi que l’intégration de la TVA dans les loyers.

En tant que résidence principale, les locaux sont à usage d’habitation. Mais, pour la partie prestations de services, c’est l’usage commercial ou l’hébergement hôtelier et touristique qui prévalent. La situation est donc extrêmement complexe au niveau du règlement de la copropriété où se situe éventuellement l’espace de coliving, et susceptible de nécessiter un changement de ce règlement, toujours difficile à obtenir.

Les principaux acteurs français du colving

Compte tenu de sa nouveauté, le marché de l’investissement en coliving est principalement composé de start-up. Parmi les ténors, on peut citer La Casa, Nestor ou Colonies. Toutes œuvrent dans des projets immobiliers destinés à loger la génération 2.0. Mais pas n’importe laquelle : ces projets ciblent spécifiquement les étudiants provenant d’écoles précises, comme l’Institut de management international Insead de Fontainebleau, pour le cas de la start-up Colonies.

Les prestations fournies se situent à mi-chemin entre celles d’un hôtel et celles d’une colocation, avec des services tout compris incluant les charges courantes, le ménage, l’accès à Internet, l’énergie, les assurances, etc. La flexibilité est maximale, avec un préavis de seulement 7 jours et des démarches administratives totalement réalisées en ligne.

Dans le même esprit, les « hackerhouses » ou « maisons où l’on peut travailler en chaussettes » ciblent les jeunes professionnels du web, en particulier les entrepreneurs dans la trentaine qui sont en train de lancer leur première entreprise. On joue ici sur la petite histoire, puisque Mark Zuckerberg et ses collaborateurs auraient habité pendant quelques mois dans une hackerhouse en Californie.

Des acteurs historiques du coworking, tels que La Mutinerie ou WeWork, se sont également intéressés rapidement à ce concept. C’est en effet une extension naturelle de leur activité principale dans le domaine de l’habitat. D’autres acteurs, comme Xavier Niel, le fondateur de Free, ont saisi l’occasion. À Ivry-sur-Seine, 12 000 m² d’appartements destinés aux jeunes étudiants de l’incubateur Freyssinet et aux étudiants de l’école 42 ont été mis en location. Les premiers occupants ont emménagé en janvier 2019 et le loyer comprend toute une gamme de services, dont un spa, une salle de sport, un café et des événements en soirée.

Le coliving intéresse également les majors du secteur immobilier tels que Quartus, BNP Paribas ou Vinci Immobilier. Ce dernier prévoit de construire des résidences consacrées au coliving, regroupées sous le projet nommé Bikube, d’ici décembre 2024. Bonne nouvelle : ce projet cible les grandes métropoles de Lyon, Montpellier et Toulouse, qui sont touchées par la crise du logement étudiant.

À considérer cette précipitation, le coliving se profile comme un secteur d’avenir, et l’investissement pourrait bientôt rivaliser avec les résidences pour seniors, dont la rentabilité locative a tendance à diminuer. D’autres acteurs, comme les organismes de logement social qui ont de l’expérience dans la gestion de foyers pour jeunes travailleurs, pourraient également s’essayer au coliving.

Le cœur de la question

Outre le fort taux d’occupation, le coliving bénéficie d’un autre atout : un régime fiscal attractif. C’est en effet le régime de loueur meublé non professionnel (le LMNP) qui s’applique ici. Grâce à la déduction annuelle de l’amortissement et des charges, de beaux avantages fiscaux se profilent ! L’imposition se situe dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, soit le régime BIC. 

Avant de pouvoir espérer des revenus immédiats, l’investisseur devra cependant mettre en jeu des sommes considérables. Il n’en demeure pas moins que le coliving fait figure de placement immobilier original. La question de l’investissement de base demeure, puisque les biens immobiliers sont vendus en bloc. Pour un projet modeste, il faut compter 1 million d’euros. Mais l’investissement en coliving est envisageable via une société civile de placement (SCP). Certains projets sont aussi uniquement financés par des particuliers à travers des plateformes de crowfunding. Dans ce cas, quelques milliers d’euros peuvent suffire pour démarrer.

Avant de se précipiter, il faut néanmoins comprendre que l’investissement n’est pas sans risque. L’un des freins principaux au développement du coliving va en effet résider dans la difficulté de trouver les espaces. Les grands terrains se font rares dans les périmètres urbains offrant transports en commun, commerces, etc.     De plus, nous avons vu que le cadre juridique demeure très vague. Des clarifications vont être nécessaires, qui pourraient décevoir le spéculateur. Certains législateurs se prononcent en faveur d’un contrat de location spécifique au coliving. Il inclurait la prestation de services à celle de l’hébergement. Quant à la nature du contrat de location, elle reste à définir. 

Malgré tout, les perspectives à terme dépassent le simple marché de niche, car la cible représente quand même 35 % de la population active. On peut donc envisager une évolution semblable à celle du coworking, qui représenterait aujourd’hui un tiers des locations de bureaux dans Paris. Si nous n’en sommes à l’heure actuelle qu’aux balbutiements, plus d’un professionnel considère qu’il préfigure une nouvelle façon de se loger, inaugurant bien une nouvelle offre sur le marché immobilier.


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