La conclusion d’un bail commercial est une étape cruciale dans la vie d’une entreprise, car elle formalise un engagement de longue durée indispensable à l’exploitation d’un fonds de commerce. Or le bail commercial est un contrat complexe qui est régi par des règles spécifiques, différentes de celles des baux d’habitation et qui peuvent avoir des répercussions importantes sur le fonctionnement de l’entreprise.
Un bail commercial est un contrat entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur) qui définit les conditions d’occupation d’un local commercial. Le locataire, immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises, y exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale, c’est-à-dire qu’il y exploite un fonds de commerce.
La conclusion d’un bail commercial marque l’accord définitif entre le locataire et le propriétaire sur les conditions de location. C’est un événement important qui engage juridiquement les deux parties. Les termes du bail détermineront le cadre de la relation entre le locataire et le propriétaire pendant toute la durée du bail, qui est généralement de 9 ans dans le droit français.
Lors de la conclusion d’un bail commercial, plusieurs éléments essentiels doivent être pris en compte. Parmi ceux-ci figurent le loyer, la durée du bail, la répartition des charges et des travaux, les conditions de renouvellement ou de résiliation, etc. Il est primordial que ces éléments soient clairement définis afin d’éviter tout conflit futur.
Le statut des baux commerciaux est un ensemble de règles appliquées automatiquement et spécifiquement aux baux commerciaux. Ainsi, le bail commercial est un outil juridique essentiel pour sécuriser l’activité de l’entreprise locataire.
Le statut du bail commercial encadre la durée de la location (9 ans le plus souvent). De fait, les modalités de résiliation du bail commercial sont strictement définies, ce qui protège le locataire. Les modalités de révision du loyer (temporalité, indice, plafond, etc.) sont également très encadrées.
Au bout de 9 ans, le locataire peut demander le renouvellement du bail. En cas de non-renouvellement, il bénéficie d’une indemnité d’éviction, qui peut être très élevée, car elle inclut entre autres la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession. En revanche, il faut éviter la poursuite du bail par tacite prolongation. En effet, dans ce cas, le loyer pourra être déplafonné au bout de 12 ans, ce qui deviendrait un inconvénient majeur pour le locataire.
Enfin, si le statut des baux commerciaux prévoit plusieurs clauses obligatoires, plusieurs clauses peuvent être négociées, à l’avantage du locataire… ou du bailleur !
La négociation d’un bail commercial peut être complexe. Or il est important de bien faire la différence entre les clauses d’ordre public et les clauses négociables pour ajuster le contenu du contrat de bail commercial aux spécificités de l’entreprise et à son développement potentiel.
Il est recommandé de faire appel à un professionnel du droit immobilier pour vous accompagner dans cette démarche. Un avocat peut vous conseiller sur les aspects juridiques du bail, vous aider à négocier les conditions les plus favorables et rédiger le contrat de bail pour garantir la sécurité de votre entreprise.
À titre d’illustration, voici quelques exemples de clauses négociables dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial.
Le loyer est fixé librement par les parties : il existe donc une marge de manœuvre pour négocier le montant du loyer initial avec le bailleur. Pensez à vous renseigner sur les prix du marché pour des locaux similaires dans la même zone. Et n’oubliez pas de vérifier que le montant du loyer et des charges est compatible avec le business plan de votre entreprise.
Vous pouvez également négocier un loyer progressif si votre activité démarre ou encore le financement de certains travaux. En revanche, il vaut mieux éviter le paiement d’un loyer qui serait indexé sur votre chiffre d’affaires (il y aurait de toute façon un loyer plancher).
Le bail doit indiquer si la révision du loyer est triennale ou suit une « clause d’échelle mobile ». Dans le second cas, le montant du loyer évolue (à la hausse ou à la baisse) selon un indice de référence choisi par les parties. Il est alors préférable d’indiquer dans le contrat que la variation de loyer n’est prise en compte que sur notification de l’une des parties à l’autre.
Vérifiez si votre bail prévoit une clause de déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement du bail. Même si les effets de cette clause ne sont pas immédiats, il est important de les anticiper, car les conséquences sur votre entreprise peuvent être considérables si la valeur locative du local augmente fortement pendant la durée du bail initial.
Par défaut, la sous-location est interdite. Cependant, le bailleur peut l’autoriser : dans ce cas, une clause doit être ajoutée dans le contrat pour spécifier cette particularité.
Seules les activités mentionnées dans le bail peuvent être exercées par le locataire. Il est donc important de bien préciser toutes les activités envisagées, pour éviter tout litige ultérieur. En effet, si vous souhaitez modifier votre activité en cours de bail, vous devrez suivre une procédure dite de « déspécialisation », qui a souvent pour conséquence une hausse de loyer. Sachez qu’il existe une clause « tous commerces » qui permet d’éviter cette procédure.
La clause de non-concurrence interdit au bailleur d’exercer une activité concurrente de celle de son locataire.
La clause d’exclusivité interdit au bailleur de louer dans le même immeuble un autre local pour l’exercice d’activités similaires.
Vous l’aurez compris, il est indispensable d’analyser les différentes clauses du contrat de bail, car certaines d’entre elles peuvent avoir une incidence importante sur le développement de votre entreprise.
La conclusion d’un bail commercial est une étape clé qui nécessite une préparation et une attention particulières. En étant bien informé et bien accompagné, vous pourrez conclure un bail commercial qui favorisera la stabilité et la croissance de votre entreprise.
