La location avec option d’achat ou leasing immobilier

11/27/2023

Qu’est-ce qu’une loa immobilière ?

Le leasing immobilier est également connu sous le nom de location avec option d'achat (LOA) ou crédit-bail immobilier.  Ce contrat de location à long terme offre à un locataire la possibilité d'acheter le bien immobilier à la fin de la période de location. Cette forme de financement est bien connue du secteur automobile où elle permet à de nombreux Français de financer l’achat d’un véhicule, avec un apport réduit. Ce mécanisme s’invite désormais dans le secteur de l’immobilier, avec l’arrivée de nouveaux acteurs proposant un tel financement. 

Le leasing immobilier permet de profiter d'un bien immobilier sans engager un investissement initial important. C'est une option attractive pour ceux qui n’ont pu réunir un apport personnel suffisant ou qui préfèrent une flexibilité supplémentaire dans leur décision finale. D'un autre côté, le propriétaire bénéficie d'un revenu régulier et conserve la possibilité de vendre le bien à la fin du contrat si le locataire choisit de ne pas l'acheter.

Quel en est le fonctionnement ?

La location-accession est un contrat qui permet à un locataire de devenir propriétaire du bien qu’il occupe, en payant un loyer mensuel. Ce contrat se déroule en deux phases distinctes : une phase locative et une phase d’accession à la propriété.

La première phase est la phase locative. Pendant cette phase, le locataire paie un loyer mensuel au propriétaire, qui est appelé vendeur dans le cadre de la location-accession. Le loyer comprend une part locative, qui correspond au coût de la location, et une part acquisitive, qui représente l’épargne du locataire. Cette part acquisitive est conservée par le vendeur et permettra au locataire d’acquérir le bien immobilier dans un second temps.

La seconde phase est la phase d’accession à la propriété. À la fin de la période locative, le locataire a le choix d’acheter le bien immobilier. Le prix d’achat a été fixé au moment de la signature du contrat et est fondé sur la valeur du bien immobilier à ce moment-là. La part acquisitive versée pendant la phase locative est déduite du prix d’achat, ce qui permet au locataire de devenir propriétaire à un coût moindre.

Quel type de contrat prévoir ?

Pour un leasing immobilier, le contrat généralement utilisé est un contrat de crédit-bail immobilier, aussi appelé "contrat de location avec option d'achat" (LOA). La LOA immobilier est une déclinaison du contrat de bail d’habitation connu du grand public en ce qu’il est régi par la loi Méhaignerie définissant la location-accession à la propriété immobilière. Ce contrat établit les termes et conditions de la location du bien immobilier, avec l'option pour le locataire d'acheter le bien à la fin de la période de location.

Les principaux points de réglementation à prendre en compte pour une LOA immobilière sont, en premier lieu, la durée de la location-accession qui ne peut être inférieure à 20 ans.

Ensuite, un contrat écrit et détaillé doit être établi entre le propriétaire ou le promoteur immobilier et le locataire-acquéreur. Ce contrat doit spécifier les conditions de la location, le montant du loyer, le prix d'achat final du bien, les modalités de l'option d'achat, ainsi que les droits et obligations des parties.

Au point de vue strictement financier, il faut noter que le prix de la location est assujetti à la TVA, mais pas le prix d'achat final. 

Avant de s'engager dans une telle opération, ill est essentiel de bien se familiariser avec cette réglementation et de lire attentivement le contrat de location-accession

Ce dernier doit impérativement être rédigé par un officier public, le plus souvent un notaire. Le professionnel s’assurera de la signature des deux parties ainsi que de la conformité de l’acte et la publication au Service de la publicité foncière concerné.

Que doit contenir obligatoirement le contrat ?

Pour que le contrat soit conforme aux exigences légales, il doit comporter diverses mentions obligatoires. En plus de l’état civil des deux parties, l’une de ces mentions est la description complète et détaillée du logement qui va faire l’objet du contrat. On y retrouve donc :

  • la nature du bien immobilier 

  • la surface du logement 

  • le nombre de pièces 

  • les caractéristiques techniques du logement.

Le contrat doit aussi inclure le prix de vente du logement avec les modalités de paiement convenues. C’est dans cette mention qu’est précisé le prix total à payer. On y détaille aussi les mensualités à régler et leur fréquence, le recours éventuel à un prêt, les révisions éventuelles de prix ainsi que les modalités d’imputation des mensualités sur le prix de vente du bien. 

En plus de ces détails, le contrat devra aussi fixer les charges dues par l’acheteur et le propriétaire. À savoir, le montant prévisionnel des charges avec leur répartition entre les deux parties pendant la première période d’exécution du contrat de location-accession.

Le contrat de location-accession doit obligatoirement préciser la date d’entrée en jouissance, date à laquelle débute l’occupation du bien. Il doit aussi être fait mention de la durée d’acquisition du logement. Le document doit établir la date de la levée d’option d’achat. Après cette date, les procédures d’achat doivent être effectuées pour finaliser l’acquisition du bien. Dans le cas contraire, il faudra que le locataire respecte un délai de préavis de 2 mois avant la date de la levée d’option d’achat pour prévenir le propriétaire de sa décision.

Le contrat de location-accession devra aussi établir les conditions qui permettent de le résilier de manière anticipée, car un changement d’avis est toujours possible. Dans ce cas, ce désistement ne sera possible qu’aux conditions énumérées dans la clause correspondante. Enfin, le document doit obligatoirement contenir le montant des indemnités en cas de rupture du contrat de location-accession.

Le contrat de location-accession doit contenir les informations sur les assurances inhérentes au contrat qui est conclu et à la location, ainsi que les informations sur la garantie de remboursement ou d’achèvement du bien immobilier. Cette mention devra d’ailleurs expliquer les modalités de calcul des indemnités prévues en cas résiliation de la procédure.

Enfin, le document devra comporter la mention qui indique l’absence de maintien de plein droit dans les lieux, en cas de résolution du contrat ou de non-levée de l’option.

Bon à savoir

Il est essentiel de respecter la purge des droits de préemption pour garantir la validité de la vente et éviter tout litige juridique ultérieur. Le non-respect de cette procédure peut entraîner l'annulation de la vente et des conséquences juridiques pour les parties impliquées.

De surcroît, la législation stipule également qu’en cas de résiliation du contrat de location-accession ou d’abandon du transfert de propriété en fin de contrat, « le vendeur doit restituer à l’accédant les sommes versées par celui-ci au titre de la fraction de redevance imputable sur le prix de vente, lesquelles sommes sont révisées selon les mêmes modalités que le prix. »

Par ailleurs, dans le cadre de la protection des intérêts de l’accédant, cette restitution doit être garantie par le vendeur. Il aura pour cela le choix entre l’inscription d’un privilège de l’accédant, un cautionnement, ou enfin la qualité intrinsèque du vendeur.

Enfin hormis le règlement du dépôt de garantie, aucun autre versement n’est envisageable au profit du vendeur avant le jour de la conclusion du contrat définitif, signé devant notaire.

Quel est l’intérêt d’une loa pour l’acheteur ?

Avant tout, la LOA offre une possibilité d'accéder à la propriété pour les personnes qui n'ont pas les moyens financiers suffisants pour acheter directement un bien immobilier. Le versement d'un dépôt de garantie initial et le paiement de loyers, souvent inférieurs à un prêt immobilier traditionnel, permettent progressivement de se constituer une épargne pour l'achat du bien.

Plus prosaïquement, la période de location offre au locataire-acquéreur la possibilité de tester le bien et de s'assurer qu'il correspond bien à ses attentes avant de s'engager définitivement dans l'achat. Enfin, lors de la signature du contrat de LOA, les frais de notaire peuvent être moindres que dans le cadre d'une vente immobilière traditionnelle, car ils ne portent que sur la partie locative du contrat.

Quel est l’intérêt d’une loa pour le vendeur ?

Pour le vendeur, l'intérêt d'opter pour une Location avec Option d'Achat réside principalement dans la valorisation de son bien. En effet, cette proposition peut séduire un plus grand nombre d'acheteurs potentiels. Par voie de conséquence, la vente de son bien peut s’en trouver considérablement accélérée par rapport au processus de vente traditionnel. Les conditions plus souples de la LOA, notamment en termes de prix et de financement, peuvent attirer des acheteurs potentiels qui ne seraient pas en mesure d'acheter immédiatement.

De surcroît, la LOA offre au vendeur plus de souplesse dans le financement de la transaction, notamment en lui permettant de recevoir des revenus réguliers sous forme de loyers avant la vente définitive. Enfin, si la valeur du bien immobilier augmente pendant la période de location, le vendeur peut réaliser une vente avec plus-value lors de l'exercice de l'option d'achat par le locataire-acquéreur.

En tout état de cause, que vous soyez vendeur ou acheteur potentiel, renseignez-vous auprès d’un professionnel de l'immobilier ou d’un conseiller juridique pour obtenir des conseils appropriés.


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